Экспертиза проектной документации строительства

Когда планируется строительство либо реконструкция какой-либо недвижимости, и государству, и будущим посетителям этих зданий очень важно, что они будут построены в соответствии со всеми строительными и законодательными нормами. Проблемами этих соответствий занимается экспертиза проектной документации строительства — то есть исследование документов на проведение строительства.

Что такое проектная экспертиза

Участившиеся случаи разрушения, казалось бы, недавно построенных зданий, как жилых, так и нежилых, показывают, что нередко причина разрушения появилась еще на этапе составления проектной документации. И если бы еще тогда была проведена грамотная экспертиза документов застройщика, удалось бы избежать аварийных ситуаций и даже гибели людей. Поэтому экспертизой называют целую совокупность различных исследований проектных документов, которые проводятся на основе разрешительных документов.

Экспертизы выполняются специальными уполномоченными организациями, как государственными, так и частными. Долгое время полноценно использовать в работе можно было только заключения госэкспертизы. Но всего четыре года назад юридический статус негосударственных и государственных экспертиз сравнялся, и заказчикам стало возможным выбирать экспертную компанию по своему вкусу.

Негосударственная экспертиза проектов строительства имеет некоторые преимущества: она проходит быстрее, поскольку не связана жестким регламентом, и результаты можно получить прямо в процессе ее проведения (в отличие от госэкспертизы, результаты которой доступны только после ее окончания). С другой стороны, к проведению госэкспертизы привлекают только проверенных и сертифицированных специалистов.

Что выявляет экспертиза

В процессе проведения экспертизы выявляются:

• Грубые нарушения закона, подзаконных актов и нормативных требований, из-за которых может произойти потеря прочности и обрушение здания;
• Нарушения, которые могут создать аварийные ситуации;
• Финансовые нарушения, превышение сметы, необоснованные затраты.

Такую экспертизу надо проводить обязательно, какое бы капитальное строительство ни велось. Малейшее нарушение может привести к ужасным последствиям и большим финансовым затратам. Экспертизу проводят даже на предмет несущей способности опоры здания, разрабатывая проект усиления несущих конструкций. Эксперты в работе руководствуются специальным постановлением, регламентирующим проведение государственной экспертизы, а также всегда имеют в виду закон о защите прав потребителей. Иногда они обращаются и к региональным регламентирующим документам.

В каких случаях проводится экспертиза

Как уже было сказано, экспертизу проектной документации надо проводить всегда, но особенно она требуется в следующих случаях:

• если между заказчиком и подрядчиком существуют разногласия по поводу проведения работ;
• если имеется изначально неправильное распределение средств, заметное увеличение себестоимости материалов и работ;
• если нужно сравнить стоимость работ за текущий год и за другие периоды;
• если наблюдается неоправданное увеличение сроков строительства (оно ведет к еще большим затратам);
• если надо сопоставить стоимость и объем уже сделанных проектных работ требованиям договорной документации и нормативных актов;
• когда между арендодателем и арендатором или между соседями возникает спор по поводу ущерба при пожаре, протечке или заливе квартиры.

О том, какие документы нужны для вступления в долевое строительство, смотрите здесь. Какой пакет документов необходимо собрать для начала строительства дома читайте тут.

Как проводится экспертиза

Заказчик собирает документы, оплачивает проведение экспертизы, подает заявление и документы. Рассмотрение их может занять около месяца. Затем начинается подготовка отчета и окончательного заключения — еще три недели. Если для проведения экспертизы документов не хватает, заказчика уведомляют об этом, а также о том, что в проектную докуентацию надо внести изменения. Если результаты экспертизы заказчика не устраивают, ее можно провести повторно.

Чтобы правильно провести экспертизу, нужны обязательные документы: во-первых, заявление о проведении экспертизы. Оно обязательно содержит исчерпывающие данные об исполнителях строительных работ или инженерных изысканий (имя, адрес, реквизиты документов, юрадрес, должность), об объекте недвижимости (какое объект носит наименование, его адрес), о проектной документации; информация для проектирования, генеральный план, информация о работе по всему проекту.

При проведении экспертизы документы компании-застройщика можно оценить по соответствию различным параметрам, а именно:

• требованиям пожарной, ядерной и радиационной безопасности, экологическим требованиям, требованиям защиты объектов культурного наследия и т. д.);
• градостроительным регламентам;
• сметным документам;
• техзаданию на проектирование;
• регламенту земельного участка;
• результатам инженерных изысканий.

Если экспертиза проводится, к примеру, по сметным документам, ее этапы выглядят так:

1. Проверяется правильность начисления расценок, процентов, коэффициентов (в смете);
2. Расценки проверяются на предмет их соответствия сметной документации;
3. Сверяются объемы уже выполненных работ по строительству и монтажу и указанные их объемы в документах;
4. На основе полученных данных делается экспертное заключение, по установленному образцу, которое и выдается заказчику экспертизы.

После проведения экспертизы заказчик получает заключение эксперта и специалистов в тех областях, по которым проводилась экспертиза. Экспертное заключение — это вполне официальный документ, благодаря ему застройщик быстрее получит разрешение на строительство.

Судебная проектная экспертиза

Нередко проектная экспертиза проводится по постановлению суда, когда рассматриваются уголовные или гражданские дела. Суду требуется информация, связанная с проектированием зданий, с процессом их эксплуатации. Судебные представители выбирают экспертную компанию, и ей предоставляются документы, на основе которых будет проводиться экспертиза:

• проектно-сметная документация;
• техническая документация;
• информация по авариям и несчастным случаям;
• договоры на проведение работ;
• материалы уголовных или гражданских дел.

Надо иметь в виду, что негосударственная экспертиза в строительстве нужна далеко не всегда. К примеру, она не требуется при ремонте здания (при текущем, а не капитальном), а также при ремонте тех зданий, к которым нельзя применить капстроительство (например, киоски, навесы).

Также экспертиза не нужна при строительстве гаража на своем земельном участке (который не используется в коммерческих целях, а только для посадки сада или строительства технических помещений). Не требуется экспертиза при строительстве дополнительных зданий, при строительных работах, если они не нарушают критерии качества или не превышают разрешенные нормы.

Срок действия и внесение изменений

Срок действия экспертного заключения указывается в конце этого документа, как правило, это действие бессрочное. Если в проектную документацию, которая уже получила заключение от госэкспертизы и оно положительное, внесены изменения, то ее направляют на заключение повторно. Оценивается только та часть, в которую внесены изменения. Но изменения при этом должны затрагивать конструктивную надежность и безопасность строительного объекта.